Minggu, 06 September 2009

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak tidak langsung yang dikenakan benda berupa harta tak bergerak yaitu bumi dan bangunan. Pajak ini termasuk pajak objektif dan merupakan pajak pusat, walaupun sebagian besar pemerimaannya diberikan kepada daerah. Pajak bumi dan bangunan pertama kali dundangkan dengan undang-undang No. 12 Tahun 1985. undang-undang ini kemudian diubah dengan UU No. 12 Tahun 1994. sebelumnya, undang-undang pajak bumi dan bangunan menggantikan berbagai macam undang-undang yaitu : (a) Pajak Rumah Tangga (1908), (b) Ordonan Verponding Indonesia (1923), (c) Ordonansi Verponding (1928), (d) Ordonansi Pajak Kekayaan (1923), (e) Ordonansi Pajak Jalan (1942), (f) undang-undang Darurat No. 11 Tahun 1957 tentang peraturan umum pajak daerah, (g) Peraturan pemerintah Pengganti Undang-undang No. 11 Tahun 1959 tentang pajak hasil bumi.

Objek Pajak : oleh karena itu pajak bumi dan bangunab merupakan pajak objektif maka pembahasan mula-mula dilakukan terhadap Objek Pajak, sesuai dengan namanya Objek Pajak PBB adalah bumi / bangunan. Bumi adalah permukaan bumi yang meliputi tanag dan perairan perdalaman serta laut wilayah Indonesia dan tubuh bumi yang ada dibawahnya. Bangunan adalah konstruksi teknik yangditanam atau dilekaktkan secara tetap pada tanah atau perairan untuk tempat tinggal atau usaha dan tempat yang diusahakan. Perngertian bangunan Meliputi (a) jalan lingkungan dalam satu kesatuan dengan kompleks bangunan (b)jalan tol,(c) kolam renag (d)pagar mewag (e) tempat olahtaga (f) galangan kapal, dermaga (g) taman mewah (h) tempat penampungan/kilang minyak tanah, air dan gas, pipa minyak (i) fasilita lain yang memberi manfaat. Bumi dan bangunan diklarifikasikan berdasarkan nilai jualnya. Klarifikasi ini digunakan sebagai dasar untuk memudahkan dalam perhitungan pajak yang terutang. Klarifikasi diatur oleh Mentri Keuangan. Dalam menentukan klarifikasi bangunan faktor-faktor yang pelu diperhatiak adalah :

1. bahan yang digunakan

2. rekayasa

3. letak

4. kondisi ligkungan dan lain-lain.

Pajak bumi dan bangunan dapat dikenakan atas bumi saja atau bangunan saja atau bumi dan bangunan tergantung pada kondisi yang sebenarnya. Objek bumi dan bangunan yang tidak dikenakan pajak bumi dan bangunan adalah bumi dan bangunan yang :

  1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak untuk mencari keuntungan antara lain :

- Dibidang ibadah : Masjid, Gereja, Vihara

- Dibidang Kesehatan : Rumah Sakit, Puskesmas

- Dibidang Pendidikan : Sekolah, Madrasah

- Dibidang Sosial : Panti asuha

- Dibidang kebudayaan nasional : Museum, Candi

  1. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau sejenis dengan itu
  2. Merupakan Hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, tanam nasional, tanah pengembalaan yang dikuasi desa dan tanah negara yang elum dibebani suatu hak
  3. digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
  4. Digunakan oleh badan atas perwakilan organisai internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Khusus Objek Pajak yang digunakan untuk penyelenggaraan pemeri8ntah penentuan pengenaan pajak diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah

Subjek Pajak. Orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi atau memperoleh manfaat atas bumii atau memiliki, menguasai bangunan dan atau memperoleh manfaat atas bangunan merupakan Subjek Pajak Bumi dan Bangunan. Subjek Pajak Bumi dan Bangunan tidak harus merupakan pihak yang memiliki hak atas bumi dan bangunan yang bersangkutan. Tanda pelunasan/pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan bukan merupakan bukti kepemilikan hak atas bumi/bangunan. Pada dasarnya, seseorang atau badan yang menjadi wajib pajak berkewajiban untuk melunasi pajak yang terutang. Namun, apabila suatu objek Pajak tidak diketahui Subjek Pajak/ Wajib Pajaknya, Direktur Jendral Pajak bukan berarti pengesahan bukti pemilikan hak. Agar pengertian tentang subjek dan Wajib Pajak PBB dapat lebih jelas perhatikan contoh-contoh sbb:

- Tuan Ali menempati tanah dan bangunan milik Tuan Budi. Tanah dan bangunan tersebut diatas diperoleh tuan Budi dari warisan yang diberikan oleh ayahnya.Sementara tuan Budi berada di luar daerah tempat tanah dan bangunan tersebut berada, tuan ali tetangga Tuan Budi, diserahi tugas untuk menempati tanah dan bangunan tersebut diatas. Penugasan itu tidak disertai dengan perjanjian apapun. Sebagai imbalannya Tuan Ali boleh menerima hasil yang diperoleh dari pengelolaan tanah dan bangunan yang bersangkutan. Dalam contoh ini, Tuan Ali oleh karena menguasai dan memperoleh manfaat dari tanah dan rumah tersebut, ditetapkan sebagai subjek Pajak/Wajib Pajak.

Dalam hal Subjek Pajak ditunjuk/ditetapkan oleh Direktorat Jendral Pajak dan pihak yang ditetapkan/ditunjuk merasa keberatan, maka ia dapat mengajukan keberatan.keberatan diajukan secara tertulis dengan mengajukan keterangan bahwa ia bukan Wajib Pajak dari Objek Pajak yang bersangkutan. Direktur Jendral Pajak akan mengeluarkan surat keputusan untuk menerima atau menolak keberatan tersebut. Bila dalam jangka waktu satu bulan tidak ada keputusan dari Direktur Jendral Pajak berarti keberatan diterima.

Perhitungan. Sama seperti halnya dengan pajak-pajak yang lain, PBB terutang dihitung dengan rumus :

Tarif dikalikan dengan Dasar Pengenaan Pajak. Tarif yang ditetapkan untuk PBB adalah tarif tetap yaitu 0,5%. Dasar pengenaan pajak untuk PBB disebut dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Nilai Jual Kena Pajak diperoleh dengan jalan menerapkan suatu presentase tertentu (serendahnya 20% dan setinggi-tinggi 100%) terhadap Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Per definisi, yang dimaksud dengan Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rat yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjai secara wajar dan bilamana transaksi tersebut tidak ada NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru atau NJOP pengganti. Nilai peroleh baru adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu Objek Pajak dengan cara menghitung Objek Pajak tersebut pada saat penilaian dilakukan dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek. Sementara itu, nilai penggant adalah suatu pendekatan/ metode penentuan nilai jual suatu Objek Pajak yang didasarkan pada hasil produksi Objek Pajak yang bersangkutan. Misalnya, suatu gedung yang disewakan dengan tarif Rp. 2.000.000,per bulan, maka nilai pengganti untuk gedung tersebut dapat dicari dengan menggunakan sewa bulanan sebagai dasar dan dikalikan dengan suatu angka pengali tertentu.

Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan menetapkan adanya batas NJOP yang tidak dikanakan pajak (NJOPTKP). Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak sesuai dengan Keputusan Mentri Keuangan No. 201/KMK.04/2000 ditetapkan sebesar Rp. 12.000.000 untuk setiap wajib Pajak. Nilai ini merupakan nilai maksimal, sehingga dapat disesuaikan, untuk masing-masing daerah, menurut kondisi perekonomian dan perkembangan wilayah yang bersangkutan. Disamping itu, NJOPTKP berlaku untuk setiap Wajib Pajak bukan untuk setiap Objek Pajak. Artinya, jika seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka NJOPTKP berlaku untuk keseluruhan Objek Pajak yang dimiliki oleh setiap Wajib Pajak yang bersangkutan.

NJOP ditetapkan oleh Direktur Jendral Pajak. Untuk itu, Direktur Jendral Pajak akan melakukan penilain tehadap setiap Objek Pajak yang ada diIndonesia. Penialian dapat dilakukan secara massal maupun secara individu. Penilaian secara massal dilakukan terhadap Objek Pajak yang berada dalam satu kawasan pemukiman baik di perdesaan maupun perkotaan. Pada penilain secara massal , NJOP untuk tanah dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat dalam setiap Zona Nilai Tanah (ZNT). Sementara itu, NJOP untuk bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB). Persentase tertentu yang digunakan untuk menentukan NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintahan. Dewasa ini Presentase tersebut adalah sebagai berikut :

Kelompok Objek Pajak

Presentase

¨ Perkebunanan

¨ Kehutanan

¨ Pertambangan

¨ Objek lainnya

¨ Nilai BJOP > 1 Milyar

¨ Nilai BJOP < 1 Milyar

40%

40%

40%

40%

20%

Untuk menggambarkan perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan, perhatikan contoh-contoh berikut ini:

¨ Suatu Objek Pajak Bumi dan Bangunan terdiri atas tanah dan bangunan dengan luas tanah 120 meter persegi dan luas bangunan 100 meter persegi. Tanah tersebut termasuk dalam kelas yang NJOP nya adalah Rp.500.000 per meter persegi dan bangunan termasuk dalam kelas yang mempunyai nilai jual Objek Pajak Rp. 1.000.000 per meter persegi. PBB terutang dihitung sebagai berikut :

¨ NJOP

- Tanah : 120 x Rp 500.000

- Bangunan : 100 x Rp 1.000.0000

- Jumlah NJOP

¨ NJOP Tidak Kena Pajak

¨ NJOP Kena Pajak

¨ Presentase NJKP

¨ NJKP

¨ Tarif

¨ PBB Terutang

Rp. 60.000.000

100.000.000

Rp 160.000.000

12.000.000

Rp 148.000.000

20%

Rp 29.600.000

0,5%

Rp 148.000

Pengurangan. Mentri Keuangan dapat memberikan pengurangan pajak yang terutang dasar pengurangan pajak adalah :

  1. Kondisi Objek Pajak yang ada hubungannya dengan Subjek Pajak atau sebab-sebab tertentu lainnya, misalnya oleh karena :

a. Lahan pertanian/perkebunan/peternakan yang hasilnya sangat terbata yang dimiliki/dikuasai /dimanfaatkan oleh Wajib Pajak orang pribadi.

b. Bangunan yang ditempati sendiri yang dikuasai atau dimiliki oleh golongan Wajib Pajak tertentu, misalnya pensiunan

c. Lahan yang nilai jualnya meningkat sebagai akibat perubahan lingkungan dampak positif pembangunan serta yang dimiliki/dikuasai atau dimanfaatkan oleh Wajib Pajak orang pribadi yang berpenghasilan rendah.

  1. Objek Pajak terkena bencana alam atau sebab lain yang luar biasa. Yang dimaksud dengan bencana alam adalah gempa bumi, banjir, tanah longsong, kebakaran, kekeringan, wabah pnyakit tanaman, hama tanaman. Mentri Keuangan dapat memberikan keringan denda administrasi dalam hal adanya permintaan Wajib Pajak disertai alasannya. Permohonan pengurangan pajak harus dinyatakan oleh Wajib Pajak secara tertulis dan dalam bahasa Indonesia kepada Mentri Keuangan c.q. Kepala Kantor Pelayanan PBB yang menerbitkan SPPT atau SKP dengan menyertakan besarnya persentase pengurangan yang dimohon. Permohonan pengurangan dengan syarat tertentu dapat diajukan secara kolektif.

Saat dan tempat terutang pajak. Pajak bumi dan bangunan terutang untuk satu tahun pajak. Dalam hal PBB tahun pajak sama dengan tahuntahwin, yaitu 1 Januari sampai dengan 31 Desember. Oleh karena Pajak Bumi dan Bangunan merupakan pajak atas benda (pajak kebendaan) maka pajak yang terutang untuk suatu tahun pajak didasarkan atas keadaan benda tersebut pada suatu saat tertentu yang dalam hal PBB adalah awal tahun pajak (1 Januaari). Kejadian atau keadaan stelah tanggal 1 Januari tidak mengaruhi besarnya pajak yang terutang untuk satu tahun yang bersangkutan untuk menggambarkan hal ini anggaplah bahwa pada tanggal 1 Januari 2000 Tuan Eko mempunyai sebidang tanah seluas 1.000 meter persegi. Diatas tanah tersebut berdiri banguna dengan luas 500 meter persegi dan pagar mewah setinggi 2 meter dan sepanjang 120 meter. Nilai Jual Objek Pajak tanha dan Bangunan tersebut adalah sebagai berikut:

¨ Tanah Rp. 500.000 Per meter persegi

¨ Bangunan Rp. 1.000.000 Per meter persegi

¨ Taman Mewah Rp 200.000 Per meter persegi

¨ Pagar Mewah Rp. 250.000 Per meter persegi

¨ Kolam renang Rp. 750.000 Per meter persegi

Presentasi untuk menghitung NJKP adalah 40%. Besarnya PBB yang terutang untuk tahun 200A adalah sebagai berikut :

¨ NJOP

- Tanah 1000 x Rp. 500.000 = Rp. 500.000.000

- Bangunan 500 x Rp 1.000.000 500.000.000

- Taman Mewah 200 x 200.000 40.000.000

- Pagar mewah 120 x 2 x Rp. 250.000 60.000.000

Jumlah NJOP Rp 1.100.000.000

¨ NJOP Tidak Kena Pajak 12.000.000

¨ NJOP Kena Pajak Rp. 1.088.000.000

¨ Presentase NJKP 40%

¨ NJKP Rp. 435.200.000

¨ Tarif 0.5%

¨ PBB terutang Rp. 2.176.000

Perhatikan bahwa untuk perhitungan PBB tahun 200A kolam renang yang dibangun dalam bulan juli 200A tidak dimasukkan sebagai bagunan kena pajak. Kolam renang tersebut dibangun setelah keadaan Objek Pajak per 1 Januari 200A. Jadi, Tidak Termasuk daloam dasar pengenaan pajak untuk tahun 200A.

Secara umum, Pajak Bumi dan Bangunan terutang diwilayah Kabupaten Daerah Tinggak II atau Kotamadya Daerah Tingkat II tempat Objek Pajak berada, kecuali untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Untuk DKI Jakarta PBB terutang diwilayah Daerah khusus Ibukota Jakarta. Berbeda dengan Pajak Penghasilan dan Pajak Pertambahan nilai serta pajak penjualan barang mewah, saat terutang pajak Bumi dan Bangunan menganut ajaran formal. Hal ini berarti, Pajak Bumi dan Bangunan terutang pada saat kantor pajak telah menetapkan jumlah pajak secara forml dan disampaikan kepada Wajib Pajak. Ketetapan formal dari kantor pajak untuk memberitahukan dan sekaligus menagih Pajak Bumi dan Bangunan disebut Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Surat ini mencantumkan nama Wajib Pajak, Objek Pajak berserta NJOP dan NJKP serta jumlah pajak terutang. SPPT dikeluarkan Setelah Wajib Pajak menyampaikan surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). Dalam rangka pendataan, Subjek Pajak wajib mendafrtarkan Objek Pajaknya dengan mengisi SPOP dengan jelas, benar dan lengkap serta ditandatangi. SPOP merupakan surat yang digunakan oleh Wajib Pajak untuk melaporkan data Objek yang dimiliki/dikuasai/memberikan manfaat.

Disamping melalui SPPT, utang pajak juga dapat ditimbulkan oleh kantor pajak melaui Surat Ketetapan Pajak (SKP). Surat ketetapan ini dikeluarkan bila SPOP yang dikirim pada Wajib Pajak tidak dikembalikan, walaupun sudah ditegur secara tertulis, SKP juga dikelurkan bila setelah dilalukan pemeriksaan, ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar daripada jumlah pajak berdasarkan SPOP.

1 komentar:

  1. Terimakasih Infonya
    sangat bermanfaat..
    Perkenalkan saya mahasiswa Fakultas Ekonomi di UII Yogyakarta
    :)
    twitter : @profiluii :)

    BalasHapus